Vaka Dosyası
Kocaeli Gayrimenkul Fiyat Tahmini ve Piyasa Zekası
Kocaeli genelinde satış ve kira ilanlarından fold-safe özelliklerle birim fiyat (TL/m²) tahmin eden uçtan uca bir model ve ürün hattı. Global R² 0.652, MAPE %11.8; aktif geliştirmede.
- Alan
- Veri Bilimi
- Odak
- Fiyat tahmini, piyasa zekası
- Yığın
- Python, Pandas
- Durum
- Aktif geliştirmede
- Yıl
- 2026
Canlı anlık görüntü · Veri tarihi 2026-08-10T21:05:32.946Z · ps-20260810T210526Z
Global R²
0,652
Global MAPE
11,8%
Satış + kira
6.979 + 3.573
R² açıklanan varyans payıdır; “tahminlerin %65’i doğru” anlamına gelmez. MAPE ortalama mutlak yüzdesel hatadır. Satış ve kira sayıları envanter toplamıdır; değerlendirme 6.667 satır kullanır.
Sonuç özeti
- Site ve proje kimliği sinyalleri Kocaeli global modelde doğrulandı.
- V24.1 birleştirme onarımından sonra full_v24 yeni global en iyi kontrol noktası oldu.
- Ham ilan başlığı, site ve adres modele ham verilmedi; ilçe kapsamlı ve fold-güvenli özelliklere dönüştürüldü.
Hâlâ zor olan
- Premium ve üst ondalık dilimdeki ilanlarda düşük tahmin sorunu tamamen çözülmedi.
- İç kalite, gerçek manzara, cephe ve site içi daire konumu gibi gözlenmeyen sinyaller hâlâ performans tavanı oluşturuyor.
Gerçek ve tahmin yoğunluğu
ŞEK. Gerçek ve tahmin (birim fiyat)
Hücre yoğunluğu adet veya yoğunluk değerini gösterir · Model hedefi: unit_price_gross (TL/m²)
- Tahminler birim fiyat diyagonalinde genel fiyat yapısını takip ediyor.
- En pahalı segmentte ortalamaya çekilme ve düşük tahmin hâlâ görülebilir.
Problem: neden zor
Aynı il içindeki ilçelerin fiyat mekanizmaları ve ilan yoğunlukları farklıdır.
Başiskele gibi premium ve büyük konut ağırlıklı bölgelerde varyans sıkışması oluşabiliyor.
İlan alanları eksik, tutarsız ve kullanıcı girişine bağlıdır.
Site ve proje adlarında yazım farkları vardır ve aynı ad farklı ilçelerde geçebilir; bu yüzden ham kullanılamaz.
Model yalnızca ortalamayı değil, pahalı ve heterojen segmentlerdeki yayılımı da yakalamalıdır.
Sistem özeti
ŞEK. Veri ve ürün akışı
- 01Açık satış ve kira ilanları
- 02Temizlik, coğrafi ve konum özellikleri, trend ve demografi zenginleştirme
- 03Site, proje, dubleks ve büyük konut çıkarımı
- 04Fold-güvenli model hattı ve doğrulama
- 05Tahmin servisi
- 06Kullanıcı konum ve site seçimi
- 07Nokta tahmin artı makul değer bandı
Kullanıcı haritadan konum seçer (enlem/boylam). Yakındaki bilinen site ve proje seçenekleri gösterilir. “Site yok”, “listede yok” ve elle site adı desteklenir. Bilinmeyen elle girilen ad hedef kodlamaya bağlanmaz; geri bildirim olarak toplanır.
Veri kanıtı
ŞEK. İlçeye göre satış ve kira
Hacim tek başına başarı değildir. İlçe kapsamı dengesiz olduğu için değerlendirme yalnızca tek bir global skorla değil, ilçe ilçe de raporlanır.
İlan büyümesi
Kocaeli · Europe/Istanbul · saved_at · 2026-05-25 to 2026-08-09
Son 30 gün: günlük yeni ilan
ŞEK. Günlük yeni ilan (saved_at, Europe/Istanbul)
Tüm zamanlar: kümülatif ilan
ŞEK. Kümülatif satış, kira ve toplam
Ana teknik yenilikler
Site ve proje kimliği
- Ham title, site_name ve address_text doğrudan modele girmez.
- Kimlik ilçe kapsamlıdır (örnek: basiskele::zeray_perla).
- Kontrollü kategorik ve bayrak özellikler ile fold-güvenli hedef kodlama kullanılır; birleştirme denetimi hatalı birleşmeleri yakalar.
- V24.1: ciddi birleştirme uyarısı 0; elle incelenecek 12 engelleyici olmayan olası hatalı birleştirme kaldı.
Dubleks ve büyük konut sinyalleri
- Yapılandırılmış detail_konut_tipi birincil kaynaktır; title yalnızca yedektir.
- Çelişkide yapılandırılmış detay kazanır. “Ara Kat” ile “Ara Kat Dubleks” ayrımı korunur.
- Çatı, bahçe, ara kat ve standart dubleks bayrakları ve tipleri; büyük konut grupları ve site etkileşimleri kullanılır.
Örnek özellik aileleri
- site_project_id
- has_site_project_id
- frequency bucket
- match source
- site quality tier
- OOF price/residual/confidence
- county/district/location/duplex interactions
Model ve deney zaman çizelgesi
ŞEK. Seçilmiş dönüm noktaları
V1 ile V16 / eski tez dönemi
[reddedildi]Klasik tablo modelleri; Başiskele’de düşük R² ve varyans sıkışması.
V17 ile V18 / konum dönemi
[seçildi]Coğrafi özellikler Başiskele’de iyileşme verdi; karşılaştırılabilir-piyasa tahmincisi reddedildi.
V19 / kalibrasyon teşhisi
[reddedildi]İzotonik ve doğrusal kalibrasyon ile ridge’siz varyant denendi; R² ve MAPE bozulduğu için reddedildi.
V20 ile V21 / site-proje sinyalleri
[seçildi]Site ve proje kimliği ilk anlamlı iyileşmeyi üretti; çıkarım güçlendirildi.
V22 / uydu pilotu
[tanısal]GEE ve Sentinel özellikleri anlamlı iyileşme vermedi; tanısal olarak kapatıldı.
V23 / dubleks etkileşimleri
[seçildi]Yenilenmiş Başiskele verisinde mütevazı ama tutarlı iyileşme; yalnızca Başiskele için en iyi.
V24 ile V24.1 / global onarım
[güncel en iyi]Kocaeli global site-farkındalı model; birleştirme onarımından sonra full_v24 global en iyidir.
Sonuçlar
Seçilen deney: full_v24, kapsam: kocaeli_global. İlçe metrikleri, varyans oranı, sızıntı ve birleştirme denetimi ayrıntıları aşağıdaki panellerdedir.
karşılaştırma duplex_largehome_global: R² +0,01646, MAPE -0,00241; varyans oranı iyileşti
İlçe sonuçları
| İlçe | R² | MAPE |
|---|---|---|
| İzmit | 0,682681 | 0,129376 |
| Gölcük | 0,670027 | 0,118001 |
| Başiskele | 0,511732 | 0,102983 |
| Karamürsel | 0,578453 | 0,158589 |
| Kartepe | 0,550115 | 0,101380 |
Birleştirme denetimi
Ciddi birleştirme uyarıları: 0. Olası hatalı birleştirmeler: 12 (engelleyici değil, elle inceleme).
Ürün çevirisi: değer bandı
ŞEK. Örnek toplam konut değeri
Örnek anlatım: toplam konut değeri
Örnek anlatım: toplam konut değeri (birim fiyat TL/m² değil)
- Tahmini değer
- 7,2M TL
- Makul değer aralığı
- 6,5M TL ile 8,0M TL
- Daha geniş piyasa aralığı
- 6,1M TL ile 8,4M TL
Üründe önce nokta tahmin ve makul bant gelir; daha geniş piyasa aralığı ayrıntı veya ipucu düzeyinde kalır. Kullanıcıya yalnızca R² vermekten ziyade aralık yaklaşımı daha dürüst bir karar desteğidir.
Sınırlamalar
- Premium ve üst ondalık dilimde düşük tahmin sorunu sürüyor.
- Görsel ve iç kalite, manzara ve cephe sinyalleri gözlenmiyor.
Modele katkı vermeyenler
- V19 kalibrasyon: varyans oranı biraz açılsa da R² ve MAPE bozulduğu için reddedildi.
- Ridge’siz varyant kötüleşti ve reddedildi.
- V22 Sentinel uydu çevre indeksleri V21 üzerine anlamlı iyileşme vermedi ve tanısal olarak kapatıldı.